Do połowy 2008 roku, kiedy mówiono o Rumunii, najpopularniejszym tematem były projekty nieruchomościowe oraz spektakularne transakcje. Jednak zapowiadająca się obiecująco sytuacja rynkowa zupełnie się odmieniła. Obecnie ci sami deweloperzy obawiają się, że nie będą w stanie nic sprzedać a ich pieniądze i plany zostaną zamrożone w powodu wcześniej obiecujących inwestycji. Co tak naprawdę się wydarzyło?
Większość instytucji finansowych, wliczając w to banki wydaje się być całkowicie zablokowana, jeśli chodzi o kwestie udzielania kredytów budowlanych, ale i kredytów hipotecznych dla indywidualnych klientów. Jest to bezpośrednia reakcja na światowy kryzys finansowy, który zawęził bankowy system zabezpieczeń kredytów. Odpływ inwestorów i spekulacyjnych kapitałów, które wywarły znaczący nacisk na kształtowanie się poziomu ceny, dodatkowo przyspieszyły zmiany rynkowe. Wielu deweloperów było uzależnionych w swoich działaniach od sytemu bankowego a obecna sytuacja rynkowa zmusiła ich do wycofania się, spowolnienia prac wykonawczych oraz wydłużenia okresu oddawania mieszkań do użytku. Niektórzy spośród nich podjęli wręcz decyzje o odłożeniu w czasie wprowadzenia do sprzedaży lokali czy też w ogóle wstrzymania rozpoczęcia budowy w oczekiwaniu na nadejście okresu lepszych czasów. Na razie dni obiecujących perspektyw dla deweloperów i inwestorów przeminęły.
W ciągu ostatnich miesięcy deweloperzy zwiększali działania marketingowe i promocyjne, oferując małe przeceny, bonusy, czy też wykazywali się elastycznością jeśli chodzi o formy płatności, aby zachęcić potencjalnych nabywców.
Pomimo to, oferta wydaje się być wciąż zbyt droga dla przeciętnego mieszkańca Rumunii, zwłaszcza przy restrykcyjnych warunkach kredytowania.
Z drugiej strony kupujący oczekują większych obniżek cen na rynku mieszkaniowym i odkładają decyzje o zakupie, licząc na jeszcze większe spadki cen. Media podsycają dodatkowo nadzieje na korekty cen. Jednak wciąż pozostaje kwestia uzyskania kredytu. Problem z finansowaniem dotyczy zatem zarówno strony podażowej jak i popytowej. Finansowe zobowiązania stają się najsłabszym ogniwem na rynku nieruchomości.
Obecnie kryzys uwidocznił, jak oczekiwania rynkowe i cenowe pomiędzy klientami a deweloperami były niewłaściwe. Wielu spośród tych, którzy ogłaszali niekończący się wzrost cen i zakładali niewiarygodnie wysokie marże deweloperów, opisujących malują teraz przyszłość rynku w Rumunii w pesymistycznych barwach. Mieszkania sprzedawane przed rozpoczęciem budowy powracają na rynek z odpowiednio niższa ceną w stosunku do tej oferowanej przez dewelopera. Wielu inwestorów - tak indywidualnych jak instytucjonalnych którzy zainwestowali w nowe mieszkania w nadziei na odsprzedanie z zyskiem, desperacko poszukuje w tej chwili kupca, decydując się niekiedy nawet na sprzedaż za tą samą kwotę, za która je nabyli. Działania spekulacyjne zniknęły z rynku, a niektórzy ze spekulantów mogą stracić zainwestowane fundusze.
Koniec 2008 przynosi alarmujące wieści z rumuńskiego rynku. Słyszymy o bankrutujących deweloperach, wstrzymywanych projektach oraz o zwolnieniach w branży nieruchomości. Niestety, to wciąż może nie być koniec. Najprawdopodobniej ten sam scenariusz będzie kontynuowany w 2009, który może być bardzo dramatycznym rokiem dla całej rumuńskiej gospodarki, poważnie dotkniętej przez międzynarodowy kryzys finansowy. Będąc trochę sarkastycznym – przynajmniej niektóre ze zmian będą pozytywne. Niektórzy spośród graczy rynkowych stracą poczucie własnej wartości, niektórzy deweloperzy, konstruktorzy czy agenci nieruchomości znikną z rynku lub się przeorganizują. Istnieje zatem szansa, że burzę przetrwają tylko profesjonaliści, którzy będą podtrzymywać dobrą jakość usług i produktów dla klientów.
Wydaje się zatem, że w Rumunii minęły czasy, kiedy w łatwy sposób można było zarobić duże pieniądze, co z pewnością nie cieszy inwestorów a dodatkowo niepewność nie jest najlepszym doradcą przy podejmowaniu decyzji.
W obliczu obecnych warunków ekonomicznych, ceny wydają się być wciąż wygórowane. Wreszcie rumuński rynek mieszkaniowy staje się bardziej zorientowany na lokalnych nabywców. Najbliższa przyszłość tego rynku w dużej mierze będzie zależała od systemów bankowych. Kwestie finansowania będę głównym problemem do rozwiązania przez banki, rząd i graczy rynkowych. Jeśli nie będzie nabywców, nawet istotne spadki cen w najbliższych miesiącach nie poprawią sytuacji.
W dłuższej perspektywie istnieją przesłanki, by przypuszczać, że sytuacja na rynku poprawi się ze względu na niskie nasycenie rynku mieszkaniami, wysoki fundamentalny popyt na mieszkania oraz czynniki demograficzne.
